房價下跌對實體經濟、對絕大多數民眾有百利而無一害，受到損害的只是那些希望借房地產來掠奪他人財富的人

國內房價真的不可下跌嗎？

易憲容

最近媒體上出現連篇累牘的關于國內房價下跌會導致什么銀行危機、居民財富縮水、國內經濟危機之文章。對于那些房地產市場信息、知識了解不多的民眾來說，讀到這些文章可能會膽戰心驚，覺得房價真的不能下跌。但這些言論都是似是而非的東西，讀者只要好好想一想，只要將身邊發生的事情好好觀察一下，心中的疑惑就會煙消云散，不解自釋。

通過非市場方式炒作起來的房價已成為中國經濟發展的一個毒瘤

就目前中國的房地產市場來說，并非什么房價下跌不下跌的問題，也不是房價下跌對社會經濟、個人與企業的影響如何的問題，而是通過非市場方式炒作起來的房價已經成了中國經濟發展的一個毒瘤，已經成了國內絕大多數民眾的一種沉重負擔，已經成了國內社會矛盾沖突的焦點，如果政府對這個問題沒有深刻的認識，并采取政策來調整，那么中國經濟面臨的問題、中國社會所面臨的矛盾與問題會越來越多，越來越復雜�！皣鶙l”的意旨就在這里。

高房價對國內經濟與居民生活之負面影響罄竹難書

我曾多次撰文指出，房價過高，表面上讓房地產業鶯歌燕舞、地方政府業績高照、銀行利潤短期內快速上升，但是國內絕大多數民眾離房地產市場則越來越遠。一個絕大多數人不能進入的市場，不僅表現出社會的公平性蕩然無存，而且也是一個低效率的市場。因為，這個市場的資源不能夠在市場法則下自由流動。而一個低效率的市場其經濟風險無所不在、無時不有。

房價過高必然會導致整個國內經濟產業結構逆選擇、傳統的粗放型增長方式難以轉變、各城市競爭力嚴重削弱；房價過高必然會導致政府的行為與其職責根本背離，促使政府通過權力的方式來與企業、民眾爭奪資源。一旦政府的權力陷入市場的運作中，如果這種權力監管不嚴，那么政府就必然利用其掌握的權力來掠奪企業的財富、掠奪民眾的財富；房價過高一定會嚴重威脅整個中國金融體系的安全，構成對中國金融穩定性的巨大威脅；房價高企不僅拉大了地區經濟發展的不平衡，也擴大了民眾之間的財富差距。而房價快速飆升，受傷害最大的是兩類人，一是廣大的農民，二是城市廣大的中低收入者等。可以說，高房價對國內經濟與居民生活之負面影響罄竹難書。

房價下跌對誰最有利，所謂受損害者又是誰

既然高房價對社會經濟的負面影響如此之大，那么房價下跌對誰最有利，所謂受損害者又是誰呢？在此，我們先從住房不同的特性來分析。

如果住房是一種投資品，那么住房價格基本上取決于投資者的預期，取決于投資者的投資心理。在這種情況下，住房的價格波動與住房實際效用無關，住房價格大幅上漲或急速下跌都與居民的實際生活、實體經濟無關，沒有多少影響。20世紀90年代日本房價下跌了80%多，1997年—2003年香港房價下跌近70%，但其對實體經濟影響不大，原因就在于這些地方更重要的是把住房作為一種投資品。

如果住房作為一種消費品，住房價格的上漲與下跌當然對民眾影響很大，特別是對希望進入房地產市場的民眾更是如此。如果房價上漲過快，會使得絕大多數民眾遠離房地產市場。反之，如果房價下跌，或大幅下跌，對已經購買了房子并自己住的民眾來說，有一定的財富效應，即心理感覺到自己的財富減少了，但影響不大。因為，居民的住房效用并沒有由于房價變化而變化。

至于住房價格下跌（即使如有人所指的崩盤）對國內銀行不僅沒有半點影響，而且還是促進國內銀行經營觀念大轉變的契機。因為，在個人首期按揭付款為30%的情況下，如果國內房價短期內下跌30%，那么銀行可能面對的損失風險早就由購買者個人承擔了。如果按揭首付款提高，并且個人購房已經有一段時間了，那么國內房價平均下跌30%與銀行風險無關了。當然，如果房價下跌超過30%以上，甚至于更高，銀行潛在風險完全顯性化了。這時，由于住房抵押品在銀行手上，銀行的風險高低就在于住房按揭首期付款成數及消費者已經付款多久了。

可以說，住房價格下跌影響最大的首先是房地產開發商，住房作為投資品是買漲不買跌，即房價越是下行，進入市場越是減少，給房地產開發商帶來的風險就越大；其次是地方政府，有推高房價帶來地價上漲的消失，有地方政府官員尋租機會減少；第三是住房投資者，房價下跌嚴重套牢可能讓一些住房投資者傾家蕩產，永世不可翻身；第四才是銀行。而對購房自住者，房價下跌只能大獲其利。價格便宜了，選擇機會多了，個人住房福利水平也就容易提高。這樣簡單的道理自不待言。

因此，不僅房價應該下跌，而且下跌對實體經濟、對絕大多數民眾有百利而無一害，受到損害的只是那些希望借房地產來掠奪他人財富的人。

作者系中國社科院金融研究所金融發展室主任、研究員